NOVITA' 2024 - DA GENNAIO SARA' POSSIBILE SCARICARE L'AVVISO DI PAGAMENTO DIRETTAMENTE DALL' AREA RISERVATA - DATI DEL CONDOMINIO - ARCHIVIO DIGITALE
AVVISI:
Energia: da aprile i condomini passano al mercato libero
Dal 1 aprile 2023 le utenze utilizzate per l'illuminazione di scale, pianerottoli, ascensori, cancelli etc. dovranno abbandonare il mercato tutelato, altrimenti finiranno nel servizio a tutele graduali, senza comunque interruzioni di servizio. I condomini sono stati equiparati alle micro-imprese con potenza impegnata inferiore a 15 kW e pertanto, dovranno passare al mercato libero dell'energia.
30/03/2023
Comune di Roma: accensione impianti di riscaldamento stagione 2022/2023
1 - PERIODO DI ACCENSIONE: DAL 21/11/2022 AL 31/03/2023
2 - ORARIO DI ACCENSIONE: 10 ORE GIORNALIERE COMPRESE TRA LE ORE 05:00 E 23:00 DI OGNI GIORNO
3 - TEMPERATURA: 19°C + 2 °C DI TOLLERANZA
31/03/2023
Nuova disciplina della qualità dell'acqua destinata al consumo umano: Nuovi obblighi per l'amministratore di condominio
Decreto Legislativo n° 18 del 12 febbraio 2023 disciplina attualmente "qualità dell'acqua destinata al consumo umano"
L'Articolo 4 del Decreto mette in evidenzia che le acque destinate al consumo umano devono essere salubri e pulite, non devono contenere microorganismi, virus e parassiti, né altre sostanze in quantità tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana e devono soddisfare i punti "A" "B" "C" del decreto. Questo provvedimento introduce nuovi obblighi per gli amministratori di condominio.
Il punto di consegna è il punto in cui la condotta di allacciamento idrico si collega all'impianto o agli impianti dell'utente finale ed è posto in corrispondenza del misuratore dei volumi o contatore.
La responsabilità del gestore idrico si estende fino a tale punto di consegna, salvo comprovate cause di forza maggiore.
Il punto di utenza è il punto di uscita dell'acqua destinata al consumo umano o comunemente definito rubinetto. Dal punto di consegna al punto di utenza il gestore e responsabile della distribuzione idrica è il proprietario, il titolare, l'amministratore di condominio, o qualsiasi soggetto delegato o appaltato, che sia appunto responsabile del sistema idro-potabile per la distribuzione interna ai locali pubblici o privati. Nel caso del condominio la responsabilità passa all'amministratore.
L'Amministratore deve effettuare una valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica interni stabiliti secondo le Linee Guida previste dalla Direttiva UE 2020/2184 (Rapporto ISTISAN 22/32). L'Amministratore è tenuto ad adottare le necessarie misure preventive e correttive, proporzionate al rischio, per ripristinare la qualità delle acque nei casi in cui si evidenzi un rischio per la salute umana derivante da questi sistemi. Nei casi di non conformità dell'acqua ai punti d'uso si applicano le misure correttive di cui all'articolo 15 del Decreto che, tra l'altro, stabilisce quanto segue:
" L'Autorità sanitaria locale provvede affinché la fornitura de acque destinate al consumo umano che rappresentano un potenziale pericolo per i consumatori, si vieta o ne sia limitato l'uso e che sia preso ogni altro provvedimento correttivo necessario per tutelare la salute umana"
L'Articolo 23 del Decreto prevede delle sanzioni amministrative a carico dell'amministratore se non viene mantenuto il rispetto dei parametri elencati nell'allegato "I"(parti A e B) sanzioni da € 5.000,00 a € 30.000,00
L'inosservanza dell'OBBLIGO DI IMPLEMENTAZIONE DI VALUTAZIONE E GESTIONE DEL RISCHIO del sistema di fornitura idro-potabile imposti dalle competenti autorità è soggetto al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da € 4.000,00 a € 24.000,00
fonte: "condominio web"
01/04/2023
Installare una wallbox nel garage condominiale
Secondo la legge 134/2012 l'installazione di una wallbox o colonnina di ricarica dell'auto elettrica all'interno di autorimesse condominiali, è consentito previo parere dell'assemblea in prima o seconda convocazione, con delibera approvata dalla maggioranza. Il condomino richiedente, previa delibera, può procedere all'installazione del dispositivo sostenendo tutte le spese derivanti dall'installazione e manutenzione dell wallbox, assicurandosi di non danneggiare le aree comuni, di non alterare la destinazione e non impedisca al altri il pari utilizzo dello spazio comune.
02/04/2023
Morosità dei condomini e rapporti assembleari
L'Amministratore ha l'obbligo di agire contro i condomini morosi entro sei mesi dall'approvazione del piano di riparto. E' un dovere che discende direttamente dalla legge e non necessita di autorizzazione da parte dei condomini e dell'assemblea, detto procedimento è strettamente correlato al ruolo e al suo mandato. L'Amministratore non deve convocare nessuna assemblea per agire contro i morosi, anzi di propria iniziativa e nei tempi predetti deve conferire mandato ad un avvocato affinché provveda a richiedere al Giudice l'emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro il debitore. Se la morosità persiste da oltre sei mesi l'amministratore può sospendere, nei confronti del debitore, i il godimento dei servizi condominiali. In caso di morosità persistente l'assemblea potrebbe decidere una riduzione del debito a saldo e stralcio, la cancellazione totale del debito o addirittura alla rinuncia nel proseguire l'azione legale, ma la decisione assembleare deve essere presa all'unanimità, la norma dell'Art. 1123 del Cod. Civ. stabilisce che le quote condominiali siano ripartite per millesimi e solo l'unanimità potrebbe disporre diversamente; andando pertanto il debito del moroso a gravare sugli altri condomini, viene a modificarsi il criterio di ripartizione delle spese dettato dall'Art. 1123.
Contabilmente potrebbe spiegarsi semplicemente con: “ Il debito di un condomino moroso è il credito di tutti gli altri condomini”
19/05/2023
Via libera per gli animali domestici
Grazie alla nuova riforma del condominio, il regolamento di condominio non può più vietare la presenza di animali domestici. E' fondamentale però seguire delle regole di buon senso al fine di garantire la pulizia del condominio e la sicurezza di tutti gli abitanti del fabbricato, pertanto è necessario provvedere sempre alla pulizia nelle parti comuni in cui gli animali sporcano, ed essi dovranno essere comunque sempre accompagnati con l'ausilio del guinzaglio, museruola o appositi trasportini
16/08/2023
Morosità dei condomini: azioni legali
Un condomino si definisce moroso quando non è in regola con il pagamento degli oneri condominiali, cioè con le spese relative alle gestione delle parti comuni dell'edificio. Contro il condomino moroso l'amministratore deve agire per la riscossione delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Per fare ciò egli puo dare mandato ad un avvocato senza necessario consenso dell'assemblea. Nel caso in cui esiste un piano di riparto approvato, il legale potrà agire in giudizio chiedendo un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, da notificare al condomino moroso, affinché paghi immediatamente il proprio debito. Intraprendendo la via giudiziaria si può ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, quindi senza attendere 40 giorni. Ciò significa che a partire dal giorno dopo può iniziare l'esecuzione forzata, iscrivendo l'immobile a ipoteca e mettendolo all'asta.
Se invece, ad agire sono i creditori del condominio, questi possono chiedere all'amministratore il nominativo dei morosi in modo tale da agire contro di loro per il recupero del credito (art. 63 disp. att. Cod. Civ.), in questi casi , ciascun condomino è obbligato a pagare il debito solamente in proporzione alla propria quota millesimale.
30/11/2023
Impianto di riscaldamento condominiale:stagione 2023-2024
Il Sindaco di Roma Roberto Gualtieri ha firmato l'Ordinanza n°114 del 31 ottobre 2023 per tutti gli impianti termici presenti sul territorio di Roma Capitale con le misure previste per il contenimento dei consumi gas, in continuità con il Piano Nazionale, per la stagione, 2023-2024
Nell'ordinanza vengono definite le seguenti condizioni di esercizio:
1 - la riduzione del periodo di esercizio stbilendo il periodo tra il 15 novembre 2023 e il 7 aprile 2024
2- Il funzionamento per un massimo di 11 ore giornaliere comprese tra le ore 5.00 e le ore 23.00 di ciascun giorno.
3- la riduzione di 1° C della temperatura dell'aria indicata all' art. 3 comma 1 del DPR n° 74/2023
Sono previste deroghe per strutture sanitarie, case di riposo, scuole materne, nidi, piscine, saune e sedi diplomatiche non ubicate in edifici condominiali.
01/12/2023
ORDINANZA 114 DEL 31 OTTOBRE 2024
La mancanza dei requisiti professionali non rende nulla la
nomina dell’amministratore
Come noto, ai sensi dell’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione al Codice civile, per
poter svolgere l’incarico di amministratore di condominio, occorre possedere determinati
requisiti. In particolare, la lettera g) fa riferimento alla necessità di frequenza di un corso di
formazione iniziale e di attività di formazione periodica in materia di amministrazione
condominiale. La norma specifica che i requisiti di cui alle lettere f) e g) menzionati non sono
necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile.
Degli effetti della mancanza dei requisiti professionali e, in particolar modo, dei riflessi sulla
delibera di nomina dell’amministratore privo dei requisiti di cui sopra, si è occupato il Tribunale
di Roma, con la sentenza 16992 pubblicata il 7 novembre 2024.
La vicenda processuale:
La causa traeva origine dall’impugnativa di delibere assembleari da parte di un condomino, il
quale lamentava anche il fatto che «l’amministratrice non avrebbe certificato l’adempimento
dei propri obblighi di formazione professionale prescritti dall’articolo 71bis,disposizioni
attuative Codice civile, determinando tale violazione ulteriore motivo di nullità delle delibere di
nomina e riconferma della carica».
Il Tribunale di Roma, sul punto, ha osservato che l’articolo 71-bis non è norma di carattere
imperativo (articolo 1418, comma 1, Codice civile), non rientrando tra quelle tassativamente
individuate come tali dall’articolo 72 disposizioni attuative. Precisa il giudice capitolino che «la
frequentazione dei corsi obbligatori professionali non è un requisito prescritto nell’interesse
generale, tale per cui la relativa violazione possa determinare in qualche modo la nullità della
nomina del gestore».
La mancata formazione è motivo di revoca
Ciò si desume anche dal fatto che la stessa disposizione dispone un’espressa deroga
nell’evenienza in cui l’amministratore sia anche condòmino nell’edificio ricevuto in gestione,
senza che per l’effetto rilevi alcun limite dimensionale e, dunque, quand’anche si trattasse,
addirittura, di un supercondominio. Ad ogni buon conto, la previsione normativa è preordinata
ad assicurare ai condomìni amministratori professionalmente capaci di svolgere i loro compiti
e meritevoli di fiducia e, pertanto, «la sua violazione, sebbene non renda nulla la delibera di
nomina, costituisce senz’altro motivo di revoca per giusta causa dell’amministratore» in
quanto vale a rendere senz’altro grave, ai fini di cui all’articolo 1129, comma 11, Codice civile,
anche la singola violazione compiuta dall’amministratore.
Come noto, ove si volesse chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore, il procedimento
non segue il rito ordinario ( contenzioso) ma quello della cosiddetta «volontaria giurisdizione».
Per tale motivo, la domanda, seppur subordinata, avanzata dall’attore nel giudizio definito con
la sentenza in commento, di revoca dell’incarico professionale dell’amministratrice ai sensi e
per gli effetti di cui all’articolo 1129 Codice civile veniva dichiarata inammissibile posto che il
procedimento previsto per tale evenienza non ha natura contenziosa ma di volontaria
giurisdizione (articolo 64 disposizioni attuative «Sulla revoca dell’amministratore, nei casi
indicati nell’undicesimo comma dell’articolo 1129 e del quarto comma dell’articolo 1131 del
Codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito
l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può
essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o
dalla comunicazione»).
Conclusioni
In giurisprudenza, si segnala la sentenza resa dal Tribunale di Novara, 32/2022, che ricorda, in
ogni caso, la necessità che l’onere probatorio, posto in capo a chi agisce in giudizio, venga
rispettato («Tanto premesso, il giudice ha rilevato che per potersi parlare di nullità, occorre
innanzi tutto che la domanda sia provata. Rileva l’onere probatorio in capo all’attrice, risultato
tuttavia privo di allegazioni. Infatti, «la nullità della delibera oggetto di impugnazione avrebbe
potuto essere pronunciata qualora l’attrice avesse dimostrato l’assenza dei requisiti di legge in
capo ai soci illimitatamente responsabili della società di amministrazione»).
Fonte: CONEI
GUIDA BONUS CASA 2025
Acqua, lecita l’installazione di un contatore individuale
La rilevazione del consumo mediante contatori di sottrazione è
contemplata dalle norme vigenti
Un edificio condominiale è costituito da diverse scale. Soltanto pochi proprietari sono anche residenti.
Il contatore dell’acqua è unico per tutto l’edificio e non sono installati contatori idrici individuali, per cui il riparto dei consumi dell’acqua, secondo la più recente giurisprudenza, viene effettuato in base ai millesimi di proprietà. Le spese fisse, invece, applicando lo stesso criterio di addebito del gestore idrico, sono ripartite in parti uguali. Se un condomino non residente, con bassi consumi idrici annuali, volesse installare un proprio contatore individuale, avrebbe diritto di procedere autonomamente a
questa modifica, comunicarla all’amministratore e, di conseguenza, pretendere che la sua quota di consumi sia conteggiata applicando la tariffa pubblica ai suoi soli metri cubi (fermo restando il criterio di addebito della quota fissa)? Oppure tale modifica necessita di altri preventivi adempimenti procedurali, come una delibera di approvazione da parte dell’assemblea? Con quale maggioranza?
Pur in assenza di giurisprudenza specifica, si ritiene che il condomino abbia diritto di installare un contatore parziale presso il suo immobile per registrare il consumo di acqua in base ai litri/metri cubi effettivamente prelevati. D’altra parte tale criterio di ripartizione - in assenza di una diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale (se esistente) - è conforme al dettato dell’articolo 1123, secondo comma, del Codice civile, per il quale, «se si tratta di cose
destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».
In tale contesto l’assemblea - che è bene interpellare preventivamente - non può negare tale diritto al singolo condomino, se l’installazione del contatore è tecnicamente fattibile. L’articolo 1123 del Codice Civile costituisce infatti norma non derogabile da una delibera assembleare condominiale. Si tenga, tra l’altro, presente che la rilevazione del consumo mediante contatori di sottrazione è contemplata dalle norme vigenti, che prevedono l’installazione di contatori individuali per la rilevazione del consumo di acqua (Dlgs 152/2006).
In particolare l’articolo 146, comma 1, lettera f, del Dlgs citato stabilisce che, «entro un anno dalla data di entrata in vigore della parte terza del presente decreto, le Regioni, sentita l’Autorità di vigilanza sulle risorse idriche e sui rifiuti, nel rispetto dei princìpi della legislazione statale, adotta norme e misure volte a razionalizzare i consumi ed eliminare gli sprechi e in particolare a:
installare contatori per il consumo dell’acqua in ogni singola unità abitativa nonché contatori differenziati per le attività produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano»
Anche i box interrati «pagano» le spese per la facciata
la facciata di prospetto di un edificio che abbia o meno valore architettonico o decorativo, forma oggetto di proprietà comune
In assenza di una diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, secondo la giurisprudenza i muri perimetrali e le facciate costituiscono parti comuni a tutti condòmini, indispensabili all’esistenza dell’intero condominio. In questo senso, Cassazione, 7 marzo 1992, n. 2773, secondo cui la facciata di prospetto di un edificio - che abbia o meno valore architettonico o decorativo - deve assimilarsi alla categoria dei muri e forma, conseguentemente, oggetto di proprietà comune dei diversi piani o porzioni di piano.
Conseguentemente, le relative spese sono da ripartire per millesimi di proprietà tra tutti i condòmini in base all’articolo 1123, primo comma, del Codice civile, per il quale «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».
Ciò premesso, in termini generali, va evidenziato che taluna giurisprudenza ha considerato alcune
autorimesse private comprese all’interno del perimetro condominiale, cioè del muro di cinta, non
tenute alla manutenzione della facciata perché raggruppate in un edificio nettamente separato dal
punto di vista statico, oltre che funzionale
(si veda Cassazione, 2 febbraio 1995, n. 1255).